Р    Е    Ш  Е    Н    И    Е

 

                            гр.Пазарджик 10.12.2008 год.               

                                          

                                        В ИМЕТО НА НАРОДА

 

          Пазарджишки окръжен съд гражданска колегия в публично заседание …. на двадесет и пети ноември…през две хиляди и осма година ………………………………………………………..….в състав:

 

                                                ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: К.П.

 

при секретаря....Г.М...........……………..и в присъствието на прокурора…………………………….……………………………………...

като разгледа докладваното от……. съдията …….гр.д.N 500…………... по описа за 2008 год. и за да се произнесе взе в предвид следното:

         

              Предявени са обективно съединени искове – при условието на евентуалност, с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД във вр. с чл.362 и сл. от ГПК и чл.55 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД.

              Ищецът И.Л.М. твърди в исковата си молба против “ПЕЖОР КОМЕРС” ООД гр. Пещера, представлявано от управителя П.Ц., че на 19.12.2007г. помежду им бил сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът се задължил да прехвърли на ищеца следния недвижим имот: УПИ ІV от кв.81 по плана на гр. Пещера, находящ се в гр. Пещера и представляващ “Бивша административна сграда” целият застроен и незастроен с площ от 724 кв.м., ведно с построената в него едноетажна сграда с масивна конструкция с площ от 168 кв.м., ведно с построената в него триетажна сграда с масивна конструкция с площ от 96 кв.м., при граници: от север – улица, от юг – подпорна стена, от изток – парцел V, от запад – “Горивни и строителни материали” – за сумата от 30 500 лв. Била определена дата за сключване на окончателен договор – 19.02.2008г. Ищецът твърди, че изпълнил поетите от него задължения по предварителния договор, но въпреки отправените многобройни покани, ответникът отказал да прехвърли имота. Освен това счита, че при положение, че предварителният договор не бъде обявен за окончателен, то е налице обогатяване на ответника със получената от него сума, представляваща продажната цена на имота – без правно основание След обездвдижвдане на исковата молба и след отстраняване на констатираните по същата нередовности, съдът е сезиран с иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД – за обявяване на предварителния договор от 19.12.2007г. в окончателен и при условието на евентуалност с иск по чл.55 от ЗЗД – за връщане на сумата от 30 500 лв., получена от ответника – без правно основание, ведно със законната лихва върху същата, считано от датата на предявяване на исковата молба – до окончателното изплащане на сумата. Ищецът претендира присъждане на сторените по делото разноски.

             Ответната страна “ПЕЖОР КОМЕРС” ООД гр. Пещера, представлявано от управителите П.Ц. и С  Т  – заедно и поотделно, чрез процесуалния си представител, оспорва изцяло предявения иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД. Заема становище, че предварителният договор не съдържа всички необходими елементи, изискуеми за договор за прехвърляне на вещни права – предметът на договора не е определен и индивидуализиран, тъй като описанието на границите е дописано на ръка, без да е ясно кой е авторът на това дописване и към кой момент е извършено същото. Оспорва и истинността – автентичността на представения от ищеца предварителен договор с твърдението, че същият не е подписан от ищеца. В тази връзка и на основание чл.193 от ГПК е открито производство по оспорване истинността – автентичността на представения от ищеца предварителен договор. Твърди, че по предварителния договор липсва валидно изразена воля на продавача – юридическо лице, като излага доводи за липсата на надлежно взето решение от ОС на дружеството за разпоредителна сделка – продажба на имота. С това си твърдение обосновава от една страна довод за липса на един от елементите за обявяване на предварителния договор в окончателен – решение на ОС на дружеството за разпореждане с имота, а от друга страна навежда и довод за нищожност на договора – по смисъла на чл.26 ал.2 от ЗЗД – липса на съгласие. Твърди, че договорът е нищожен и на друго основание – като привиден такъв по смисъла на чл.26 ал.2 пр. последно, тъй като действителната воля на страните по него била тази – за сключване на договор за заем. Не оспорва предявения евентуален иск по чл.55 от ЗЗД по основание, а по размер – твърди, че ищецът е заплатил само сумата от 24 700 лв., поради което оспорва иска за разликата до 30 500 лв. Претендира присъждане на сторените по делото разноски. 

             Като се запозна с представените по делото доказателства и становищата на страните, съдът намери за установено следното:

             Към исковата молба е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.12.2007г., по силата на който ответникът “Пежор Комерс” ООД гр. Пещера, представлявано от управителя П. Ц., е поел задължението да продаде на ищеца И.М. следния недвижим имот: УПИ ІV от кв.81 по плана на гр. Пещера, находящ се в гр. Пещера и представляващ “Бивша административна сграда” целият застроен и незастроен с площ от 724 кв.м., ведно с построената в него едноетажна сграда с масивна конструкция с площ от 168 кв.м., ведно с построената в него триетажна сграда с масивна конструкция с площ от 96 кв.м. – за сумата от 30 500 лв., при граници: от север – улица, от юг – подпорна стена, от изток – парцел V, от запад – “Горивни и строителни материали”, като описанието на границите е нанесено с ръкописен текст. В чл.2 от договора е посочено, че в деня на подписване на договора продавачът е получил продажната цена от 30 500 лв., изцяло и в брой от купувача. В чл.5 от предварителния договор е определена дата за сключване на окончателен такъв – 19.02.2008г.

              Във връзка с оспорената автентичност на така представения предварителен договор, досежно положения от купувача подпис, както и във връзка с твърдението си, че предварителният договор не може да породи своите правни последици, тъй като предметът на същия не е определен и индивидуализиран и не съдържа описание на границите, ответникът представя предварителен договор между същите страни и също от 19.12.2007г. Текстът и на двата договора е напечатан на принтиращо компютърно устройство, като този – представен от ищеца се състои от три страници, а този – представен от ответника, се състои от две страници. Съдържанието на клаузите по двата екземпляра е идентично, с изключение на клаузата, касаеща продажната цена, като в представения от ответника екземпляр липсва и описанието на границите на имота – отразено в екземпляра, представен от ищеца с ръкописен текст.

             Във връзка с оспорената автентичност на подписа, положен от ищеца, като купувач в договора, приложен към исковата молба, по делото е допусната съдебнографологична експертиза. Съгласно приетото заключение на вещото лице И.М. е положил подписа си на “купувач” в предварителния договор, приложен към исковата молба – от ищеца /като ВЛ сочи – по гр.д. №637/2008г. по описа на ПРС, тъй като исковата молба първоначално е депозирана пред ПРС/; И.М. не е положил подписа си за “Купувач” в предварителния договор, представен от ответника /като ВЛ сочи – по гр.д. №500/2008г. по описа на ПОС/. Заключението от съдебнографологическата експертиза, като компетентно изготвено и неоспорено от страните, съдът възприема изцяло. При това положение следва да се приеме за безспорно установено, че автентичността на представения от ищеца предварителен договор от 19.12.2008г. се явява необорена.

             Във връзка с второто възражение на ответника, че предметът на  предварителния договор не е определен и индивидуализиран, тъй като  не съдържа описание на границите, на вещото лице – графолог е поставена и задача – ръкописният текст, добавен към чл.1 абз.2 от договора, представляващ описание на границите на имота, изписан ли е от страните по същия. Съгласно заключението на вещото лице страните по договора не са изписали този ръкописен текст. Така нанесеното описание на границите на имота с ръкописен текст представлява допълване или корекция на договора. В практиката такова допълване или корекция в писмената форма, отразяваща съвпадение на насрещните волеизявления на страните по договора, се отразява чрез полагане подпис на двете страни непосредствено към корекцията или допълнението, каквото подписване в настоящия случай липсва. С оглед на изложеното и съобразявайки заключението на вещото лице, следва да се приеме, че в действителност предварителният договор не съдържа конкретизация на имота досежно неговите граници. За да бъде действителен сключеният между страните предварителен договор, той следва да съдържа клаузи относно съществените условия на окончателния договор, като едно от изискванията на окончателния договор е точно описание и индивидуализация на неговия предмет. А конкретизацията на недвижим имот се състои не само в посочване на пл. номер, площ, застроеност на имота, но и в описание на неговите граници, каквото описание в случая липсва. Непълнотата на описанието на имота в един предварителен договор, обаче, не е липса на предмет като съществено условие на сделката, ако идентифицирането е осъществено по такъв начини, който доказва достатъчно точната воля на страните за определен обект. В конкретния случай описанието на имота, съдържащо се в чл.1 от договора, включващо посочване на УПИ, кв., площ и застроеност на имота, доказва достатъчно точната воля на страните досежно предмета на сделката. В този смисъл липсата на описание на границите на имота – предмет на предварителния договор, не може да мотивира извода, че липсва конкретизиран обект и не може да служи като основание за отхвърляне на иска за обявяването му в окончателен.

           Както се посочи по-горе предмет на договора е имот – собственост на юридическо лице – ООД. Съгласно разпоредбата на чл.137 ал.1 т.7 от ТЗ, сделки, представляващи разпореждане с недвижим имот – собственост на дружество с ограничена отговорност, се извършват по решение на общото събрание. Като доказателство по делото от страна на ответника е представено копие от протоколната книга на дружеството, съдържащо 4 броя протоколи от проведено общо събрание – №1 от 15.05.1997г. /учредително ОС/, №2 от 25.06.1997г. /съдържащ решение за продажба на дружествени дялове и приемане на нов съдружник/, №3 от 20.07.1997г. – съдържащ решение за придобиване на процесния имот чрез участие в търг и №4 от 15.01.2004г. – съдържащ решение за учредяване на ипотека върху същия. Така представените протоколни решение на ОС на дружеството – продавач не съдържат решение за отчуждаване на имота чрез продажба. Неоснователен е доводът, поддържан от процесуалния представител на ищеца, че така представеното копие от протоколната книга на дружеството не доказва липсата на решение на ОС по чл.137 ал.1 т.7 от ТЗ – касае се за установяване на положителен факт, от който ищецът черпи благоприятни последици, при което доказателствената тежест за установяване на този факт носи именно ищцовата страна. Аргумент за липсата на решение на ОС на ответното дружество за разпореждане с имота е и приложеното като доказателство по делото /към ИМ/ нотариално пълномощно от 27.01.2004г., по силата на което единият съдружник и съуправител /С  Т / е упълномощил другия с представителна власт пред ОС за вземане на решение за учредяване на ипотека върху имота – което доказателство е представено от самия ищец.

          Вземането на решение за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и вещни права върху тях е от изключителната компетентност на ОС на дружество с ограничена отговорност. Смисълът на разпоредбата на чл.137 ал.1 т.7 от ТЗ е ОС на дружеството да обсъжда всяка конкретна сделка с недвижим имот или вещно право върху него – собственост на дружеството, като се преценят всички параметри на сделката – да се определи съконтрахентът по сделката, цената й и едва след това – да се обективира волята на юридическото лице, чрез надлежно взето решение на върховния му орган – ОС за конкретен начин на разпореждане  с имот. По своята правна природа липсата на надлежно взето решение на общото събрание на юридическото лице за разпореждане с имот представлява липса на воля на отчуждителя по предварителния договор за продажба на недвижим имот и е пречка за уважаване на иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД /Р №71/28.05.2004г. по т.д. №320/2003г. на БАС, оставено в сила с Решение №542/21.07.2005г. на ВКС по т.д. №852/2004г./.

               Липсата на воля формира фактическия състав на порока нищожност по смисъла на чл.26 ал.2 пр.2 от ЗЗД – липса на съгласие. Действително предварителният договор все още не е акт на разпореждане, тъй като с него не е прехвърлена собствеността. В този смисъл дори и при наличието на висяща недействителност, поради липса на съгласие в надлежна форма за валидност на предварителния договор, с който се обещава прехвърлянето на имот – собственост на юридическо лице, то процесуалното поведение на ответника не санира тази висяща недействителност и не води до желаните правни последици от възникналите по него правоотношения -   обявяването му в окончателен.

               Несъстоятелен е и доводът, поддържан от процесуалния представител на ищеца, че с факта на взимане на решение за ипотекиране на имота, съдружниците на практика са взели и решение за отчуждаването му. Не може съгласието на съдружниците за учредяване на тежест върху имот – собственост на дружеството и то - дадено по време – далеч предхождащо датата на подписване на предварителния договор /решението на ОС за учредяване на ипотека е от 2004г., а предварителният договор е подписан през 2007г./, да се приеме като решение на съдружниците за отчуждаване на имота. Аргумент в тази насока е императивният характер и смисълът на разпоредбата на чл.137 ал.1 т.7 от ТЗ /посочен по - горе/.

              Недоказано е твърдението на ответника за нищожност на предварителния договор, като привиден такъв – прикриващ договор за заем.  При привидната сделка е налице съзнателно несъответствие между желаното и изразеното. Логически съдържанието на волеизявлението по привидна сделка се състои от две части: воля за сключване на сделка, обективирана във форма, отговаряща на всички изисквания за действителната сделка; воля, съдържаща изрично изявление, че не се иска правното действие на първата част от волеизявлението. В този смисъл от юридическа страна няма две волеизявления или две сделки, а само една – привидна, и тази привидност се удостоверява с т.н. “обратен документ”, изходящ само от едната или от двете страни по сделката. Доказателствената тежест за установяване привидността на сделката носи страната, която черпи благоприятни последици от установяването на този факт, като в случая намира приложение разпоредбата на чл.165 ал.2 във вр. с чл.164 ал.1 т.3, пр. второ от ГПК. В подкрепа на твърдението си за привидност ответникът ангажира гласни доказателства – показанията на свидетеля Д. Анчев. Поради липсата и непредставянето на обратен документ, установяващ вътрешните отношения между страните по договора и имащ за цел да разкрие симулацията, гласните доказателства се явяват недостатъчни за установяване привидността на сделката и изолирани от останалите данни по делото. Следва да се отбележи и че същите не могат да бъдат напълно кредитирани, поради наличието на родствени отношения между свидетеля и законния представител на ответното дружество. Изложените съображения аргументират неоснователността на поддържаните от ответника възражения за привидност на предварителния договор.

            За да се уважи искът по чл. 19 ал.3 от ЗЗД, следва да е налице  предварителен договор, отговарящ на всички условия, регламентирани в чл.19 ал.1 и 2 от ЗЗД:  Имотът да е индивидуализиран в договора, да е уговорена цена, т. е. да е налице съгласие между страните за съществените условия на бъдещия окончателния договор, в случай, че се прехвърлят вещни права – да е спазена писмената формата за действителност. Наред с изпълнението на задълженията от страната, претендираща сключването на окончателен договор, следва да е установено правото на собственост на отчуждителя, както и да са налице всички останали специални предпоставки за прехвърляне на имота по нотариален ред /чл.363 от ГПК/ – тези, предвидени в чл.264 от ДОПК – прехвърлителят да няма публични и данъчни задължения, а при положение, че субектите по сделката или един от тях са юридически лица, следва да са налице и специалните условия, предвидени в ТЗ за изповядване на съответната сделка.

             В случая не се спори качеството на собственик на отчуждителя върху имота, като това обстоятелство е удостоверено в представените удостоверения от Община Пещера изх.№53-00-819/23.06.2008г. и удостоверение за данъчна оценка; предметът на договора е индивидуализиран, уговорена е цена, спазена е писмената форма за действителност, задължението за заплащане на продажната цена е изпълнено от страна на купувача /като този факт е отразен в самия предварителен договор/. Съгласно представеното удостоверение от АДВ – РД гр. Пловдив дружеството – прехвърлител няма публични задължения. Видно от представеното удостоверение за данъчна оценка изх. №380/21.04.2008г., както и от представеното удостоверение от НАП ТД гр. Пазарджик от 05.11.2008г., обаче, продавачът има непогасени данъчни задължения, като не са налице и предпоставките по чл.264 ал.4 от ДОПК – което обстоятелство, макар че в тази насока не се правят възражения от ответната страна, е пречка за прехвърляне собствеността по нотариален ред, съответно за обявяване на предварителния договор в окончателен по съдебен ред – арг. чл.363 от ГПК. Освен това липсва и друг специфичен елемент за уважаване иска по чл.19 ал.3 от ЗЗД, относим към правосубектността на една от страните по договора – продавача – юридическо лице. Липсва решение на общото събрание на дружеството за разпореждане с имота, което решение от една страна представлява елемент от фактическия състав на сделка с недвижим имот – собственост на юридическо лице, а от друга страна представлява изразена воля на отчуждителя. Липсата на решение на ОС е равнозначна на липса на воля и формира фактическия състав на порока нищожност по смисъла на чл.26 ал.2 пр.2 от ЗЗД – липса на съгласие. Последните посочени обстоятелства обосновават неоснователността на предявения иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД и същият следва да бъде отхвърлен.

            ПО ЕВЕНТУАЛНО ПРЕДЯВЕНИЯ ИСК ПО чл.55 от ЗЗД:

            Неоснователното обогатяване при хипотезите на чл.55 ал.1 от ЗЗД предполага неоправдано разместване на имуществени блага при липса на основание или с оглед на неосъществено или отпаднало основание. Успешното провеждане на иска по чл.55 ал.1 от ЗЗД в трите му хипотези се обуславя преди всичко от установяване наличието на този основен елемент от фактическия състав – а именно неоправданото разместване на имуществени блага. С оглед съображенията за нищожност на предварителния договор претенцията на ищеца е за възстановяване на недължимо платено и намира правното си основание в разпоредбата на чл.55 ал.1 предложение първо от ЗЗД –  при начална липса на основание /каквато е и квалификацията, дадена от самия ищец в молбата от 06.06.2008г./.

            Не се спори от ответната страна, че ищецът е заплатил продажната цена на имота, като спорът е относно размера на заплатената сума. В подкрепа на твърдението си, че ищецът е заплатил само сумата от 24 700 лв. ответното дружество представя вносна бележка от 19.12.2007г. по сметка в банка ДСК – Пещера за сумата от 24 700 лв. Освен че така представеният документ е нечетливо копие и независимо, че в същия като вносител на сумата е посочено лицето И.М., така представеното доказателство не може да обоснове извода, че уговорената и заплатена продажна цена на имота е различна от тази, посочена в чл.2 от предварителния договор. На първо място истинността – верността на така представения предварителен договор, не е оспорена по надлежния ред от ответника /а е оспорена само неговата автентичност – досежно подписа, положен от купувача/. Не съществува пречка сумата, посочена в горецитираната вносна бележка от 19.12.2007г. да е платена в изпълнение на задължението на купувача за изплащане на продажната цена по предварителния договор, но това обстоятелство не доказва факта, че това е цялата уговорена и заплатена продажна цена, както и отрицателния факт, че разликата до посочената в предварителния договор цена от 30 500 лв. не е изплатена от ищеца. А положителният факт на заплащане на тази сума от страна на ищеца се доказва от самия предварителен договор, представляващ частен писмен документ по смисъла на чл.180 от ГПК, който като документ, подписан от лицата, които са го издали, съставлява доказателство, че изявленията, които се съдържат в него, са направени от тези лица, като в чл.2 от договора е посочено, че в деня на подписването му продавачът е получил продажната цена – а именно 30 500 лв., изцяло и в брой от купувача. В този смисъл предявеният иск по чл.55 ал.1 от ЗЗД се явява основателен и доказан и по размер и следва да бъде уважен изцяло. Следва да бъде уважен и акцесорният иск за присъждане на законната лихва върху сумата, считано от датата на предявяване на исковата молба – 26.03.2008г., до окончателното й изплащане.

            При този изход на делото и на основание чл.78 ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищеца направените разноски по делото съразмерно с уважените претенции – в размер на 1 070лв., а на основание чл.78 78 ал.3 от ГПк ищецът следва да заплати на ответника направените разноски по делото съразмерно отхвърлената претенция – в размер на 440 лв. – или по компенсация – ответникът следва да заплати на ищеца разноски в размер на 630 лв.         

             Водим от изложеното Пазарджишкият окръжен съд

                                        

Р            Е          Ш           И     :

              

              ОТХВЪРЛЯ  предявения от И.Л.М. с ЕГН ********** *** против “ПЕЖОР КОМЕРС” ООД със седалище и адрес на управление гр. Пещера, ул. “Спас Зафиров” №10, представлявано от управителите П.Ц. и С  Т – заедно и поотделно иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД за обявяване в окончателен на предварителен договор от 19.12.2007г. за покупко – продажба на недвижим имот: УПИ ІV от кв.81 по плана на гр. Пещера, находящ се в гр. Пещера и представляващ “Бивша административна сграда” - целият застроен и незастроен с площ от 724 кв.м., ведно с построената в него едноетажна сграда с масивна конструкция с площ от 168 кв.м., ведно с построената в него триетажна сграда с масивна конструкция с площ от 96 кв.м., при граници: от север – улица, от юг – подпорна стена, от изток – парцел V, от запад – “Горивни и строителни материали” – като НЕОСНОВАТЕЛЕН.

            ОСЪЖДА “ПЕЖОР КОМЕРС” ООД със седалище и адрес на управление гр. Пещера, ул. “Спас Зафиров” №10, представлявано от управителите П.Ц. и С  Т да заплати на И.Л.М. с ЕГН ********** *** сумата от 30 500 лв. /тридесет хиляди и петстотин лв./ - получена без основание, ведно законната лихва върху сумата, считано от датата на предявяване на исковата молба – 26.03.2008г., до окончателното й изплащане, както и направените по делото разноски в размер на 630 лв.         

            Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок  от връчването му на страните пред Пловдивски апелативен съд.

                                                                                                                                                         

                                        ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: